🏚️

AI1146 - Fastighetsförvaltning

📝
Akronym & Teckenförklaring FÄ = Fastighetsägare atm. = At the moment 🧠  → Big brain moves ✅  → Sökt svar

Basic FAQ ❓

‣
Vad är Tripple-Net avtal?
‣
Hur ser hyresmarknaden ut i Sverige, Danmark & UK?
‣
Vad är LOA och hur relaterar det till BOA?
‣
Hur betalas hyror för lokaler?
‣
I vilken typ av avtal är det vanligt med rabatter?
‣
Vad är Henrys Def. av fastighetsförvaltning?
‣
Vad betyder KPI i “bashyr sammanhang”?
‣
Vad betyder mervärdesskatt?
‣
Vad innebär hållbar renovering?
‣
Vad är outsourcing inom fastighetsbranschen?

Tenta 2021-01-12 → B-Del

📈 1. Beräkna hyra som följer KPI för 3 hyresgäster i en fastighet

Examinator AB hyr ut sin fastighet “KUB 1:1” till hyresgästerna A, B & C. Fastigheten består av 3 plan, med en total area på 4000 Kvm, som utgörs av kontor. Fastigheten är i grymt skick och genomgick 2017 en total renovering.
image

Avtalsvillkor & “Info att utgå ifrån”

  1. Bashyran följer KPI 100%
  2. Samtliga hyresgäster är momspliktiga
  3. Marknadshyra för liknande fastigheter i området → 3300-4500 kr/m2 (Information från december 2020)
Baserat på ovanstående, beräkna indextillägg som hyresgästerna ska betala under 2021. ”Beräkningar och motiveringar ska redovisas tydligt” Presentera beräkningar & slutresultat som totalhyra 2021, per hyresgäst och exkl. hyrestillägg.

🧮  Metod beräkna KPI-tillägg på hyresavtal:

  1. 🔥 Sök bas-index till hyresavtalet → Kolla året avtalet är tecknat
    1. Innan Juli? → Bas-Index = KPI-Oktober föregående år från när avtalet tecknades
    2. Efter Juli? → Bas-Index = KPI-Oktober året avtalet tecknades
  2. Hitta Index-siffror hos SCB för “Current year” och “bas-året”
  3. Beräkna KPI-tillägg med formeln

( Current Index - [Base Index] ) / [Base index] = Index adjustment

(Cred till Ulf Nilsson & Bella Franzén)

Beräkning Hyresgäst A

Hyresgäst A - Kontraktsperiod: 01-01-2018 → 31-12-2022

Base Index = Oktober 2017 → 323,38

Current Index = Oktober 2020 → 336,97

Tilläggs Multiplier = (Oktober 2020 → 336,97) - (Oktober 2017 → 323,38) / (Oktober 2017 → 323,38)

→ (336,97-323,38)/(323,38) = 0.0420... → 4,2%

Totalhyra = (Antal månader som hyrs 2021)*(Hyra per kvm)*(Area) → (12*4500*1000) = 54 000 000 SEK

Hyrestillägg = 1,042*(54 000 000) - (54 000 000) = 2 268 000 SEK

✅
Svar Hyresgäst A - “Rent-Roll 2021” Totalhyra (exkl. tillägg) = 54 000 000 SEK Hyrestillägg = 2 268 000 SEK (eller 4,2%)
🧠
🧠

OBS! (Om hyran + tillägget) / (Hyrd Area) > Marknadshyran för området → Värt att nämna att vi har marknadshyror, så tillägget kanske inte får göras på hyran, då Hyregäst A betalar det övre spannet av marknadshyran

Hyresgäst 👨‍🎨
Area (kvm) 🗺️
Hyra (SEK/kvm) 💰 
Uthyrningsperiod ⏳
Slutdatum ( ⌛  )
Base Index
Hyra 2021
Tillägg %
Tillägg SEK
A
1000
4500
01-01-2018
31-12-2022
323,38
54 milj.
4,2%
2 268 000
B
800
4200
01-08-2019
31-06-2023
C
1200
3800
01-05-2019
31-06-2024
Tot: 3000 Kvm

2. Statusbedömning för att aktualisera underhållsplan

Kuben AB äger 20 bostadsfastigheter (lägenheter/bostäder) Var tionde år utför Kuben AB en statusbedömning av hela fastighetsbeståndet i syfte att aktualisera sin underhållsplan. Fastighetsbeståndet: 10 st → Göteborg 🎢 10 st → Luleå ❄️
→ Förklara hur processen går till för en statusbedömning → Ge 5 exempel på information som bör samlas in vid statusbedömningen av byggnader

Statusbedömnings Processen

‣
1. Planering → Planera arbetet, beskriv omfattning på bedömningen & beskriv syftet.
‣
2. Genomförande → “Skrida till verket”
‣
3. Följ upp → Har genomförandet skett?
En statusbedömning ger “helikopter-perspektiv” på fastighetsbeståndet och belyser sådant man annars missar i dagliga verksamheten. Statusbedömning är “husgrunden” för en vettig och långsiktig underhållsplan.
‣
Statusbedömningen ger även
🧠
Statusbedömning → “Nulägesbild” av interna och externa variabler som påverkar fastigheten idag och på sikt
✅
“5” Exempel på information som A1 → Göra platsbesök, fota och dokumntera för att få en feel för objektetsskick. A2 → Nyckeltal → El, Vatten & Värmeförbrukning (per LOA och BOA) (Här kan du få fem rakt upp o ner) A2 → Nyckeltal som påverkar intäkter → BOA & LOA → Hyra & Vakanser A2 → Marknadsanalys för vardera ort och område där fastigheterna är belägna. (Befolkningstillväxt, arbetslöshet, Demografi etc. ) A3 → Radonhalt i husen, Koldioxid & Kolmonoxid på platser med sämre eller bättre ventilation

3. Upphandlingar → Lagstiftning, Upphandlingprocess, Privat Vs Offentlig

Om man äger fastigheter, bör man känna till aktuell lag. 1. Vilka lagar balkar/lagstiftningar bör fastighetsägaren vara uppmärksam på vid Upphandling? 2. Finns det skillnader om fastighetsägaren är privat eller offentligt ägd? 3. Beskriv kortfattat upphandlingsprocessen

Privat lagstiftning

JB, FBL, PBL, MB = Obligatoriskt, får inte upphandla utanför lagen. (That’s called Mafia Business 🔪 )

Offentlig lagstiftning

LOU, LUF, LUK, LUFS + (JB, FBL, PBL, MB)

🧠
Standardavtal som är bra: ABFF → Allmänna bestämmelser för entreprenader inom Fastighetsförvaltning & Service AFF → Avtal för Fastighetsförvaltning
‣
Upphandlingsprocessen
‣
Skallkrav och Tröskelvärden i upphandlingar
‣
Offentlig Upphandling
‣
Syfte med offentlig upphandling
‣
Personlig kommentar → “Upphandling”

4. “Krishantering” - Decreased demand for Offices & Påverkan på kassaflöden

Analytiker är negativa & spår att efterfrågan på kontor minskar på den aktuella hyresmarknaden. Dina hyresgäster “antyder” att dom inte avser förlänga sina kontrakt i fastigheten. Samtliga hyresgäster hyr kontor. Du inser att ditt huvudandtagande är orimligt → att alla hyreskontrakt förlängs.
  1. Förklara varför du anser att antagandet behöver korrigeras?
  2. Beskriv vilka effekter det får på kassaflödet?
Hänvisa i argumentationen till informationen du utgått ifrån: → om fastigheten → om kontorsmarknaden → om aktuella hyresgäster → “vad hyresgästerna antytt”

Den här är kul! För man får använda ✨  fantasin ✨ 💖 

Antaganden

Relativt attraktiv kontorsfastighet → Vi har inga vakanser atm.

Samtliga lokaler är kontor → Vi saknar retail i bottenplan → Antar att vi ligger i ett kontorsområde → Typ Jernhusen vid TC

Hyresgäster → Kontor = Mina kunder säljer sin tid, produkter eller tjänster som inte levereras av personerna på kontoret

‣
✅. Varför bör man korrigera antagandet?
✅
Beskriv vilka effekter det får på kassaflödet? Kassaflödet kan bara förändras negativt och positivt på kort och lång sikt. Negativ påverkan 💸 Kortsiktigt Ökade utgifter → Vid avflyttning och renovering av utskickt för ny hyresgäst Rabatter → Nya hyresgäster lockar man med rabatter vilket påverkar kassaflödet på kortsikt. Långsiktigt Uteblivna intäkter → Rabatter vid omförhandlingar Positiv påverkan🏦 Långsiktigt → Ha kvar hyresgäster → Stadigt kassaflöde, även om avkastningen drabbas på sikt SÅ existerar kassaflödet Långsiktigt → Renovera och höj hyran kostar, men möjliggör för högre kassaflöde på längre sikt

Förvaltningsstrategi → Tenta 2020-01-14

BYFA AB äger kontor i Norge, Denmark & Sverige Norge → Extern förvaltning, samtliga fastigheter förvaltas av ett bolag. Danmark → 7 Fastigheter, har flera externa förvaltare (Baserat på lokalisering & typ) Sverige → STHLM: 14 Fastigheter Göteborg: 6 Fastigheter (kontor) Verksamhet: Investeringar sker primärt i Sverige Nästan alla fastigheter förvaltas av olika bolag - Bör BYFA AB förändra förvaltningsstrategi?
✅
Ja, det bör BYFA AB → Att ha flera olika typer av förvaltning = “Rörigt” Bör finnas en tydlig strategi eller grym lönsamhet för att justifiera nuvarande modell → Det finns ej, därav bör dom byta
🧠
Baserat på typerna av fastigheter BYFA äger och att det är spridda skurar över länder → BYFA AB håller på med “asset management” och investerar/Allokerar kapital i fastigheter.

Vad är asset management?

Stora påsar pengar (💰 ) behöver placeras i ekonomin, för att annars förlorar pengarna värde pga. inflation. (Pengarna “brinner” 🔥 )

Fördelar Extern förvaltning

  • Rätt kompetens gör jobbet
  • Kan fokusera på kärnverksamhet
  • Enklare med tillväxt geografiskt
  • Slipper utveckla digitala verktyg för förvaltningen

Nackdelar Extern Förvaltning

  • Mister kundkontakt och feedback från hyresgäster
  • Svårt att skala upp en förvaltningsorganisation
  • Mindre kontroll
  • Mindre “skin in the game”
✅
Rekommendation: Behåll Struktur i Norge → Om man inte är verksam i landet är det värt att ha en större externförvaltare. (Norge är asset management land) Sverige → Upphandla ett större bolag för vardera ort, vilka kan skala upp eller skala ner personalbehov baserat på om de köper och säljer fastigheter. Danmark → Behåll extern förvaltning där det funkar, olika typer av fastigheter, med krånglig geografi kan det vara värt att ha “speciallförvaltare” för vardera fastighet. Önskat utfall med strategi → Minska risk för principal agent problem genom att hitta en förvaltare som vill göra det BYFA AB inte vill göra, mindre rörigt med kontaktpersoner & möjlighet för fortsatta investeringar i Sverige som inte krånglar till förvaltningsstrategin.