Björn Andrén 🐻
    🏚️

    AI1146 - Fastighetsförvaltning

    • Basic FAQ ❓
    • Tenta 2021-01-12 → B-Del
    • 📈 1. Beräkna hyra som följer KPI för 3 hyresgäster i en fastighet
    • 🧮  Metod beräkna KPI-tillägg på hyresavtal:
    • Beräkning Hyresgäst A
    • 2. Statusbedömning för att aktualisera underhållsplan
    • Statusbedömnings Processen
    • 3. Upphandlingar → Lagstiftning, Upphandlingprocess, Privat Vs Offentlig
    • 4. “Krishantering” - Decreased demand for Offices & Påverkan på kassaflöden
    • Förvaltningsstrategi → Tenta 2020-01-14

    Rekommenderade Verktyg

    • Google Sheets eller Excell
    • Google
    • Wikipedia
    • Investopedia
    📝
    Akronym & Teckenförklaring FÄ = Fastighetsägare atm. = At the moment 🧠  → Big brain moves ✅  → Sökt svar

    Basic FAQ ❓

    ‣
    Vad är Tripple-Net avtal?

    Allt ansvar och kostnader ligger på hyresgästen, mer vanligt i UK än i Sverige. Typiskt asset managementavtal...

    ‣
    Hur ser hyresmarknaden ut i Sverige, Danmark & UK?
    • Danmark - Vanligt med Brutto och Nettoavtal
    • Sverige - Brutto, Netto och Trippel-Net avtal
    • UK → Typ bara Trippel Net avtal → More of asset management
    ‣
    Vad är LOA och hur relaterar det till BOA?

    Lokal Area → Vilket man kan konvertera till BOA med en minskning på mellan 20-25% (0,78)

    Se även Gross External Area

    ‣
    Hur betalas hyror för lokaler?
    • Betalas oftast kvartalsvis i förskott.
    ‣
    I vilken typ av avtal är det vanligt med rabatter?

    Lokal-avtal, som har långa hyrestider + 3 år, oftast längre än så är det vanligt att FÄ ger hyresgästen stora rabatter.

    ‣
    Vad är Henrys Def. av fastighetsförvaltning?

    ”att ta hand om fastigheten/erna för ägaren på ett ändamålsmässigt sätt”

    ‣
    Vad betyder KPI i “bashyr sammanhang”?
    • Konsumentprisindex - Ett av sätt att mäta inflation, man kan justera hyror med hjälp av KPI.
    • På engelska heter detta CPI = Consumer price index
    • (Generellt betyder KPI → Key Point Indicator → Business Metrics → Ex. Facebook mäter användande av tjänsten i “Daily Active users”)
    ‣
    Vad betyder mervärdesskatt?
    • Moms eller på engelska → VAT = Value added tax
    ‣
    Vad innebär hållbar renovering?

    Man tar i hänsyn:

    • Syftet med renoviering
    • Output & utmaningar
    • Energieffektivisering
    • Sociala aspekter
    ‣
    Vad är outsourcing inom fastighetsbranschen?
    • Äger man fastigheter behöver man bedriva en viss verksamhet för att husen inte ska bli misär
    • Outsourcing innebär att man köper in verksamheten i form av tjänster från andra bolag
    • Ex. Man lägger ut fastighetsförvaltning på entreprenad
    • Syftet kan vara att bolaget vill lägga fokus på annan kärnverksamhet eller saknar kompetensen internt.

    Tenta 2021-01-12 → B-Del

    📈 1. Beräkna hyra som följer KPI för 3 hyresgäster i en fastighet

    Examinator AB hyr ut sin fastighet “KUB 1:1” till hyresgästerna A, B & C. Fastigheten består av 3 plan, med en total area på 4000 Kvm, som utgörs av kontor. Fastigheten är i grymt skick och genomgick 2017 en total renovering.
    image

    Avtalsvillkor & “Info att utgå ifrån”

    1. Bashyran följer KPI 100%
    2. Samtliga hyresgäster är momspliktiga
    3. Marknadshyra för liknande fastigheter i området → 3300-4500 kr/m2 (Information från december 2020)
    Baserat på ovanstående, beräkna indextillägg som hyresgästerna ska betala under 2021. ”Beräkningar och motiveringar ska redovisas tydligt” Presentera beräkningar & slutresultat som totalhyra 2021, per hyresgäst och exkl. hyrestillägg.

    🧮  Metod beräkna KPI-tillägg på hyresavtal:

    1. 🔥 Sök bas-index till hyresavtalet → Kolla året avtalet är tecknat
      1. Innan Juli? → Bas-Index = KPI-Oktober föregående år från när avtalet tecknades
      2. Efter Juli? → Bas-Index = KPI-Oktober året avtalet tecknades
    2. Hitta Index-siffror hos SCB för “Current year” och “bas-året”
      • Current Index är samma för samtliga hyresberäkningar - (Räknar man för 2021 → Current Index = Oktober 2020)
        • Konsumentprisindex (1980=100), fastställda tal

        ÅrJanFebMarAprMajJunJulAugSepOktNovDecÅrsmedel2021338,09339,01339,54340,37341,04341,32342,23343,99345,74346,44348,032020332,82334,47333,91332,90334,91336,84337,57337,07337,27336,97337,00339,34335,9...

        www.scb.se

    3. Beräkna KPI-tillägg med formeln

    ( Current Index - [Base Index] ) / [Base index] = Index adjustment

    (Cred till Ulf Nilsson & Bella Franzén)

    Beräkning Hyresgäst A

    Hyresgäst A - Kontraktsperiod: 01-01-2018 → 31-12-2022

    Base Index = Oktober 2017 → 323,38

    Current Index = Oktober 2020 → 336,97

    Tilläggs Multiplier = (Oktober 2020 → 336,97) - (Oktober 2017 → 323,38) / (Oktober 2017 → 323,38)

    → (336,97-323,38)/(323,38) = 0.0420... → 4,2%

    Totalhyra = (Antal månader som hyrs 2021)*(Hyra per kvm)*(Area) → (12*4500*1000) = 54 000 000 SEK

    Hyrestillägg = 1,042*(54 000 000) - (54 000 000) = 2 268 000 SEK

    ✅
    Svar Hyresgäst A - “Rent-Roll 2021” Totalhyra (exkl. tillägg) = 54 000 000 SEK Hyrestillägg = 2 268 000 SEK (eller 4,2%)
    🧠
    🧠

    OBS! (Om hyran + tillägget) / (Hyrd Area) > Marknadshyran för området → Värt att nämna att vi har marknadshyror, så tillägget kanske inte får göras på hyran, då Hyregäst A betalar det övre spannet av marknadshyran

    Hyresgäst 👨‍🎨
    Area (kvm) 🗺️
    Hyra (SEK/kvm) 💰 
    Uthyrningsperiod ⏳
    Slutdatum ( ⌛  )
    Base Index
    Hyra 2021
    Tillägg %
    Tillägg SEK
    A
    1000
    4500
    01-01-2018
    31-12-2022
    323,38
    54 milj.
    4,2%
    2 268 000
    B
    800
    4200
    01-08-2019
    31-06-2023
    C
    1200
    3800
    01-05-2019
    31-06-2024
    Tot: 3000 Kvm

    2. Statusbedömning för att aktualisera underhållsplan

    Kuben AB äger 20 bostadsfastigheter (lägenheter/bostäder) Var tionde år utför Kuben AB en statusbedömning av hela fastighetsbeståndet i syfte att aktualisera sin underhållsplan. Fastighetsbeståndet: 10 st → Göteborg 🎢 10 st → Luleå ❄️
    → Förklara hur processen går till för en statusbedömning → Ge 5 exempel på information som bör samlas in vid statusbedömningen av byggnader

    Statusbedömnings Processen

    ‣
    1. Planering → Planera arbetet, beskriv omfattning på bedömningen & beskriv syftet.
    1. Syfte
    2. Omfattning
    3. Fokusområde
    4. Välj Analysnivå → Val av analysnivå
      1. A1 = Visuell observation
      2. A2 = A1 + Analys av tillgänglig information
      3. A3 = A2 + Mätningar & provtagningar
    5. Bedöm Analys → Orsak, åtgärder och kostnader (för dessa)
    6. Identifiera informationsbehov → Vad behöver vi veta eller vilka “unknowns” har vi
    7. Beslut referensnivå & bedömningskritierer → Vad är det viktigt att vi gör och vad refererar vi till för bedömning
    8. Säkerställa resurser, ankomst, etikfrågor, samordning, arbetsmiljö etc. → Genomförbarhet i de hållbara perspektiven
    ‣
    2. Genomförande → “Skrida till verket”
    1. Bedömning av tillstånd, åtgärder och konsekvenser
    2. Riskanalys
    3. Åtgärdsbeskrivning
      1. Förbyggande åtgärder
      2. Avhjälpande åtgärder
      3. Akuta åtgärder
    ‣
    3. Följ upp → Har genomförandet skett?
    • Kontrollera att genomförande
    • Utför ev. revideringar
    En statusbedömning ger “helikopter-perspektiv” på fastighetsbeståndet och belyser sådant man annars missar i dagliga verksamheten. Statusbedömning är “husgrunden” för en vettig och långsiktig underhållsplan.
    ‣
    Statusbedömningen ger även
    • Information om objektets skick
    • Underhållsbehov
    • Livslängd
    • Information som påverkar allmänna säkerhetskraven (Lag om Skydd mot Olyckor) → Drifsäkerhet osv.
    • Möjlighet att planera in opportunistiskt underhåll med det planerade underhållet. (Vi ska dra om vattnet, vi förbereder för fiber samtidigt)
    🧠
    Statusbedömning → “Nulägesbild” av interna och externa variabler som påverkar fastigheten idag och på sikt
    ✅
    “5” Exempel på information som A1 → Göra platsbesök, fota och dokumntera för att få en feel för objektetsskick. A2 → Nyckeltal → El, Vatten & Värmeförbrukning (per LOA och BOA) (Här kan du få fem rakt upp o ner) A2 → Nyckeltal som påverkar intäkter → BOA & LOA → Hyra & Vakanser A2 → Marknadsanalys för vardera ort och område där fastigheterna är belägna. (Befolkningstillväxt, arbetslöshet, Demografi etc. ) A3 → Radonhalt i husen, Koldioxid & Kolmonoxid på platser med sämre eller bättre ventilation

    3. Upphandlingar → Lagstiftning, Upphandlingprocess, Privat Vs Offentlig

    Om man äger fastigheter, bör man känna till aktuell lag. 1. Vilka lagar balkar/lagstiftningar bör fastighetsägaren vara uppmärksam på vid Upphandling? 2. Finns det skillnader om fastighetsägaren är privat eller offentligt ägd? 3. Beskriv kortfattat upphandlingsprocessen

    Privat lagstiftning

    JB, FBL, PBL, MB = Obligatoriskt, får inte upphandla utanför lagen. (That’s called Mafia Business 🔪 )

    Offentlig lagstiftning

    LOU, LUF, LUK, LUFS + (JB, FBL, PBL, MB)

    🧠
    Standardavtal som är bra: ABFF → Allmänna bestämmelser för entreprenader inom Fastighetsförvaltning & Service AFF → Avtal för Fastighetsförvaltning
    ‣
    Upphandlingsprocessen
    1. Uppdraget beskrivs i ett förfrågningsunderlag → Jag Y vill att någon genomför X
    2. Förfrågningsunderlaget görs publikt för leverantörer → Relevanta leverantörer kan ta del av förfrågningsunderlaget
    3. Leverantörer inkommer med anbud inom tidsgränsen att inkomma med anbud →
    4. Beställaren väljer ut anbud
      1. Överlag → Lägst pris får jobbet
      2. Icke diskriminerande beslutsmekanism
      3. Öppenhet i vilket jobb som ska göras och vem som får det
      4. Man ger inte förtur pga. personliga relationer (← bullshit, man ger ofta jobbet till part med lägst pris och högst förtroende)
    ‣
    Skallkrav och Tröskelvärden i upphandlingar
    • Tidsgräns: Tidsperioden man har möjlighet att lämna anbud
    • Kvalificeringskrav: För att få vara med kan man behöva uppfylla vissa krav ex. Omsättningskrav eller viss % av omsättning ska komma från Sverige
    • Uteslutningskrav: Historia av brottsligverksamhet eller
    • Utvärderingskrav: Utvärdering av leverantörer efter övriga marknadspriser ie. du kan inte komma med ockerpriser och få jobbet
    • Överprövning: Leverantören kan överklaga
    ‣
    Offentlig Upphandling

    Offentliga upphandlingar regleras av EU-direktiv och LOU.

    Rule of thumb → Om bolaget ägs av staten, eller statens förlängda arm (typ kommunen/myndighet), “ska” det göras offentliga upphandlingar

    ‣
    Syfte med offentlig upphandling
    1. Motverka korruption → Mest kompetens får jobbet
    2. Minska politiskt inflytande → Vilket sker vid privata upphandlingar och anbud
    3. Möjliggöra för konkurrens → Fler som vill leverera ökar konkurrens och främjar innovation / produktivitet
    ‣
    Personlig kommentar → “Upphandling”

    Ofta följs inte lagen pga. person som bör kunna lagen inte kan den. Vidare är upphandling ett sjukt “in-effective way to do business” → Krävs sickskills för att orka pula med anbud och ta fram vettiga förfrågningsunderlag. Primärt stora projekt och större aktörer som letar efter ett stadigt och långsiktigt kassaflöde som orkar med dessa. (PEAB, SKANSKA, NCC)

    4. “Krishantering” - Decreased demand for Offices & Påverkan på kassaflöden

    Analytiker är negativa & spår att efterfrågan på kontor minskar på den aktuella hyresmarknaden. Dina hyresgäster “antyder” att dom inte avser förlänga sina kontrakt i fastigheten. Samtliga hyresgäster hyr kontor. Du inser att ditt huvudandtagande är orimligt → att alla hyreskontrakt förlängs.
    1. Förklara varför du anser att antagandet behöver korrigeras?
    2. Beskriv vilka effekter det får på kassaflödet?
    Hänvisa i argumentationen till informationen du utgått ifrån: → om fastigheten → om kontorsmarknaden → om aktuella hyresgäster → “vad hyresgästerna antytt”

    Den här är kul! För man får använda ✨  fantasin ✨ 💖 

    Antaganden

    Relativt attraktiv kontorsfastighet → Vi har inga vakanser atm.

    Samtliga lokaler är kontor → Vi saknar retail i bottenplan → Antar att vi ligger i ett kontorsområde → Typ Jernhusen vid TC

    Hyresgäster → Kontor = Mina kunder säljer sin tid, produkter eller tjänster som inte levereras av personerna på kontoret

    ‣
    ✅. Varför bör man korrigera antagandet?

    Ökade Vakanser

    • Mer konkurrens för mig som fastighetsägare i kontorssegmentet
    • “Bättre” produkter än vad jag kan erbjuda kommer ut på marknaden

    Risk

    • Att inte korrigera antagandet innebär mer “downside” i min ekonomiska modell
    • Då alla hyresgäster är kontor → Mer sårbar för denna typ marknadsförändring
    • Kontorsområdet → Minskar friktionen för hyregäster att flytta till närliggande fastigheter om likvärdigt men bättre hyra ges
    • Kontorsområdet → Har svårt att konkurrera med fastigheter med mer liv i bottenplan (Gång till Svampen-fastigheter 🚶‍♀️)

    “Förhandlings-möjlighet” vs min produkt

    • Om hyresgästerna har bra kassaflöden och vill byta produkt, är det nu dom gör det. (Oförhandlingsbart oavsett rabatter)
    • Förmodligen har jag inte renoverat då fastigheten har varit uthyrd → Mindre konkurrenskraft mot nyrenoverade fastigheter

    Hyresgästerna & Marknaden

    • Minskade vakanser = Ekonomin saktar ner → Beroende på hur hyresgästerna påverkats vill dom:
      • Utnyttja tillfället för att sänka sin kostnad → Rabatter
      • Inte göra något alls → Dom har annat att tänka på och förlänger
      • Vilja flytta → Då vill man göra det så smidigt för dom som möjligt → “Real estate is a longterm game”
    • Om en hyresgäst antyder att inte avser att förlänga betyder två saker
      1. Dom har redan bestämt sig, men hör sig för vad vi kan göra åt saken.
      2. Dom vill omförhandla kontraktet, men vill inte flytta.
    ✅
    Beskriv vilka effekter det får på kassaflödet? Kassaflödet kan bara förändras negativt och positivt på kort och lång sikt. Negativ påverkan 💸 Kortsiktigt Ökade utgifter → Vid avflyttning och renovering av utskickt för ny hyresgäst Rabatter → Nya hyresgäster lockar man med rabatter vilket påverkar kassaflödet på kortsikt. Långsiktigt Uteblivna intäkter → Rabatter vid omförhandlingar Positiv påverkan🏦 Långsiktigt → Ha kvar hyresgäster → Stadigt kassaflöde, även om avkastningen drabbas på sikt SÅ existerar kassaflödet Långsiktigt → Renovera och höj hyran kostar, men möjliggör för högre kassaflöde på längre sikt

    Förvaltningsstrategi → Tenta 2020-01-14

    BYFA AB äger kontor i Norge, Denmark & Sverige Norge → Extern förvaltning, samtliga fastigheter förvaltas av ett bolag. Danmark → 7 Fastigheter, har flera externa förvaltare (Baserat på lokalisering & typ) Sverige → STHLM: 14 Fastigheter Göteborg: 6 Fastigheter (kontor) Verksamhet: Investeringar sker primärt i Sverige Nästan alla fastigheter förvaltas av olika bolag - Bör BYFA AB förändra förvaltningsstrategi?
    ✅
    Ja, det bör BYFA AB → Att ha flera olika typer av förvaltning = “Rörigt” Bör finnas en tydlig strategi eller grym lönsamhet för att justifiera nuvarande modell → Det finns ej, därav bör dom byta
    🧠
    Baserat på typerna av fastigheter BYFA äger och att det är spridda skurar över länder → BYFA AB håller på med “asset management” och investerar/Allokerar kapital i fastigheter.

    Vad är asset management?

    Stora påsar pengar (💰 ) behöver placeras i ekonomin, för att annars förlorar pengarna värde pga. inflation. (Pengarna “brinner” 🔥 )

    Fördelar Extern förvaltning

    • Rätt kompetens gör jobbet
    • Kan fokusera på kärnverksamhet
    • Enklare med tillväxt geografiskt
    • Slipper utveckla digitala verktyg för förvaltningen

    Nackdelar Extern Förvaltning

    • Mister kundkontakt och feedback från hyresgäster
    • Svårt att skala upp en förvaltningsorganisation
    • Mindre kontroll
    • Mindre “skin in the game”
    ✅
    Rekommendation: Behåll Struktur i Norge → Om man inte är verksam i landet är det värt att ha en större externförvaltare. (Norge är asset management land) Sverige → Upphandla ett större bolag för vardera ort, vilka kan skala upp eller skala ner personalbehov baserat på om de köper och säljer fastigheter. Danmark → Behåll extern förvaltning där det funkar, olika typer av fastigheter, med krånglig geografi kan det vara värt att ha “speciallförvaltare” för vardera fastighet. Önskat utfall med strategi → Minska risk för principal agent problem genom att hitta en förvaltare som vill göra det BYFA AB inte vill göra, mindre rörigt med kontaktpersoner & möjlighet för fortsatta investeringar i Sverige som inte krånglar till förvaltningsstrategin.