Då tentan är på plats, behöver man öva på “active recall” → När hjärnan hämtar information som söks från huvudet.
För att öva på “active recall” är svaren gömda till vardera fråga
Exempeltenta 2020 → E-del
E1) Vad ingår i driftnetto?
Avdrag för vakanser påverkar/ingår i hyresintäkter
Driftnetto = Hyresintäkter – Driftskostnader – Underhållskostnader – Fastighetsskatt
E2) Vilket påstående
En bygglovsansökan som stämmer med planen ska beviljas av kommunen.
En bygglovsansökan som inte stämmer med planen kan avslås av kommunen.
Vid större projekt kan s.k. ”utökat planförfarande” användas.
Under detaljplanens genomförandetid kan planen aldrig upphävas i strid mot berörda fastighetsägares vilja.
Under detaljplanens genomförandetid kan planen aldrig upphävas i strid mot berörda fastighetsägares vilja.
E3) Vad är värdetidpunkt & värderingstidpunkt?
Värdetidpunkt är tidpunkten vid kalkylhorisonten.
Värdetidpunkt är när värderingen utförs och värderingstidpunkt är den tidpunkt värderingen avser.
Värderingstidpunkt är när värderingen utförs och värdetidpunkt är den tidpunkt värderingen avser.
Värderingstidpunkt är den tidpunkt då slutvärdet kommer att vara lika stort som restvärde.
Värderingstidpunkt är när värderingen utförs och värdetidpunkt är den tidpunkt värderingen avser.
Värdetidpunkt är den tidpunkt som värderingen avser. Värde = avse, anse, hänför
Värderingstidpunkt är den tidpunkt som värderingen utförts. Värderings = Utförs
E4) Vilken av följande värderingsmetoder är mest användbar vid marknadsvärdebedöming av bostadsrättslägenheter?
Köpeskillingskoefficientmetoden. (K/T metoden)
Inget av alternativen är korrekt.
“Mest användbar” två alternativ är värdelösa, men regressionsanalys går att använda, även om areametoden är vanligast.
E5) Jämförelseobjekt betyder?
Att objektet ligger på samma ort som värderingsobjektet.
Att objektet såldes vid samma tidpunkt som värderingsobjektet.
Att objektet har liknande egenskaper som värderingsobjektet.
Att objektet är det samma som värderingsobjektet.
Att objektet har liknande egenskaper som värderingsobjektet.
E6) I de flesta fall ger olika värderingsmetoder olika värden. Värderarens slutliga värdebedömning bör därför alltid vara:
Genomsnittet av de två värdena.
Det högsta värdet av de två värdena.
Det lägsta värdet av de två värdena.
Inget av alternativen är korrekt.
Inget av alternativen är korrekt.
Värderingen tar hänsyn till en rad faktorer, den slutgiltiga värdebedömning ska ta hänsyn till faktorer som inte speglas i värderingen.
E7) I vilket fall uppkommer ansvar?
Fastighetsbeståndet står för det största ekonomiska värdet i vårt samhälle. De uppdrag som utförs av olika aktörer på fastighetsmarknaden berör ofta mycket stora belopp. Det är därför av stor vikt att fastighetsvärderarnas genomförande av olika uppdrag, framtagande av beslutsunderlag samt rådgivning sker på ett korrekt sätt. Samtidigt finns det incitament från uppdragsgivares sida att vilja påverka värderingen av sina fastigheter.
Nära kopplad till frågan om yrkesetik är frågan om yrkesmässigt ansvar och skadeståndsskyldighet. Ett exempel på detta är ansvar vid bristande aktsamhet, när även om brott inte föreligger kan en värderingsman bli skadeståndsansvarig. I vilket fall uppkommer ansvar?
Värderaren har varit oaktsam.
Adekvat kausalitet föreligger mellan skada och den felaktiga värderingen.
Alla alternativen ovan är korrekta.
Alla alternativen ovan är korrekta.
E8) Begreppet ”värdeår” avser
Året när objektet blev värderat.
Året när objektet blev värderat.
Året som är representativt för byggnadens ålder med beaktande av större om‐ och tillbyggnader vid fastighetstaxering.
Inget av alternativen är korrekt.
Året som är representativt för byggnadens ålder med beaktande av större om‐ och tillbyggnader vid fastighetstaxering.
Standard är byggår → Vid omfattande ombyggnation viktas värdeåret.
E9) Vilket alternativ är korrekt?
Det är möjligt att observera pris.
Det är möjligt att observera värde.
Det är ingen skillnad mellan pris och värde.
Inget av alternativen är korrekt.
Det är möjligt att observera pris.
E10) Vilket av momenten nedan genomförs först i värderingsprocessen?
Applicering av värderingsmetoder.
Val av värdekategori. (Definiera värdekategori)
E11)
Du har fått i uppdraget att bedöma marknadsvärdet för fastigheten Stockby 360:1 på Ekerö. Fastigheten är en friliggande villa bebyggd år 1970 med 142 kvm boarea, 10 kvm biarea, 825 kvm tomtarea (friköp) samt 27 standardpoäng.
Värderingsobjektets taxeringsvärde åsattes 2012 till 1 835 000 kronor.
Du har lyckats sammanställa representativa överlåtelser på marknaden som du planerar använda som underlag i din värdering och som visas i tabellen nedan. Värdetidpunkt är 1 augusti 2019.
E11) Vilket resultat får du enligt K/T‐metodens beräkning.
1) Räkna ut KT-tal för vardera jämförelseobjekt
2) Summa alla (KT-tal / antal objekt) = Snitt KT tal
E12) Vilket resultat får du enligt areametodens beräkning.
E13) Värdetidpunkten är
Tidpunkten när värderingen utfördes.
Tidpunkten när fastigheten besiktigades.
Tidpunkten när värderingsuppdraget påbörjades.
Tidpunkten när värdet skall anses gälla.
Tidpunkten när värdet skall anses gälla.
Värde = avse, anse, hänför
Värderings = Utförs
E.14) Vilken av följande värderingsmetoder nämns ofta som speciellt användbar vid olika försäkringsärenden där hela eller delar av byggnaden förstörts?
Nettokapitaliseringsmetoden.
Produktionskostnadsmetoden.
Produktionskostnadsmetoden.
E.15
a) Ortsprismetoden är en av de tre huvudmetoderna som används i fastighetsvärderingar.
Vad går metoden ut på? Nämn de tre antaganden som metoden grundar sin teori på.
- Grundantagande 1: en välinformerad köpare betalar inte mer för en tillgång än inköpspriset för en likvärdig tillgång som ger samma nytta.
- Grundantagande 2: priser är bra indikatorer på marknadsvärde.
- Grundantagande 3: ”liknande” fastigheter borde betinga ”liknande” pris.
b) Ett faktiskt betalt pris för ett värderingsobjekt är inte nödvändigtvis detsamma som dess marknadsvärde. Förklara hur det kommer sig.
- Willingness-To-Pay skiljer sig mellan konsumenter pga. informations asymmetri
- Willingness-To-Pay skiljer sig mellan konsumenter pga. personliga preferenser & Behov
- “Alla objekt är unika”
E16) Hur tolkar man resultatet för Justerad R‐kvadrat?
- Bra justerad R-kvadrat → går mot 1
- The adjusted R-squared increases when the new term improves the model more than would be expected by chance.
Hur tolkar man koefficienten för Boarea i en regressions modell?
- Värdet av 1 kvadratmeter boa i modellen.
Hur tolkar man t‐kvoten för Boarea ovan?
- t-kvot över 2 eller under -2 → Är ej signifikant.
- Ju större t-kvot, desto större signifikans.
Hur tolkar man p-värdet?
- The p-value for each independent variable tests the null hypothesis that the variable has no correlation with the dependent variable.
- p-värdet ⇒ Hur meningslös variablen är för modellen.
- p = 1 → Helt meningslös
- p < 0,05 = Ej meningslös
Koefficienter: y = kx → k*(konstants värde) ⇒ k*(antal kvm) =
t-kvot : Hur värdefull/signifikant koeffcienten är för modellen
p-värde : Hur meningslös konstanten är i modellen
Tenta VT20 Mars
E1) Vad ingår i driftnetto?
Avdrag för vakanser → Påverkar hyresintäkter
Driftnetto = Hyresintäkter – Driftskostnader – Underhållskostnader – Fastighetsskatt
E2) Vad blir den utgående hyran för året 2020?
Ett hyreskontrakt för en kontorslokal tecknades den 1 september 2017 med en bashyra på
2 100 000 kr per år. Hyran indexeras till 75 procent med hänsyn till förändringar i
✅
Fasthyra är 25% av 2,1 milj.
Indexfaktor: (KPI Oktober 2019/KPI Oktober 2017) = 1,039
Indexhyra = (0,75*2,1 milj.)*1,039 = 2 161 000
Svar = 2 161 660 kr🧮 Metod beräkna KPI-tillägg på hyresavtal:
- 🔥 Sök bas-index till hyresavtalet → Kolla året avtalet är tecknat
- Innan Juli? → Bas-Index = KPI-Oktober föregående år från när avtalet tecknades
- Efter Juli? → Bas-Index = KPI-Oktober året avtalet tecknades
- Hitta Index-siffror för “Current year” och “bas-året”
- Current Index är samma för samtliga hyresberäkningar
- (Räknar man för 2021 → Current Index = Oktober 2020)
- Beräkna KPI-tillägg med formeln
( Current Index - [Base Index] ) / [Base index] = Index adjustment
E.3) Vilket alternativ är fel angående en okulär besiktning på plats av en fastighet? (1 p)
Värderaren bör alltid ha en rutin för i vilken ordning man besiktigar huset.
En okulär besiktning på plats ger värderaren möjlighet att skapa en uppfattning om byggnadens marknadsmässiga vakansgrad.
Värderaren får vara nyfiken på de olika byggnadsdelarna och försöka koppla ihop olika skadetecken till samma skada.
Värderaren bör använda luktsinnet direkt vid inträde i ett utrymme.
En okulär besiktning på plats ger värderaren möjlighet att skapa en uppfattning om byggnadens marknadsmässiga vakansgrad.
E.4) Vad är sant om residualt värde av en fastighet enligt värdeteori? (1 p)
Affektionsvärde är ett synonym till residualt värde.
Fastigheter har inget egenvärde utan värdet beror på värdet av produktionen som är knuten till fastigheten.
Värdet av en fastighet kan bedömas utifrån summan av residualerna man får fram i en regressionsmodell.
Inget av alternativen är korrekt.
Fastigheter har inget egenvärde utan värdet beror på värdet av produktionen som är knuten till fastigheten.
E.5) Kalkylränta
Kalkylräntans roll är att göra betalningar som utfaller vid olika tidpunkter jämförbara med varandra. Kalkylräntan bestäms/härleds på olika sätt. Vid bedömning av marknadsvärdet bör kalkylräntan/totalt avkastningskrav motsvara (1 p)
Den riskfria reala räntan, plus en bedömd riskpremie för värderingsobjektet.
Det genomsnittliga direktavkastningskravet på den aktuella delmarkanden för fastighetstypen.
Det genomsnittliga direktavkastningskravet på den aktuella delmarkanden för fastighetstypen plus bedömd inflationstakt.
Förväntad avkastning i likartade alternativa placeringar.
Den riskfria reala räntan, plus en bedömd riskpremie för värderingsobjektet.
Principielt bestäms kalkylräntan utifrån tre kriterier:
- Faktiska kostnader för kapital; låneräntor och avkastningskrav på eget kapital.
- Risker med investeringen.
- (och Avkastningen på alternativa investeringar.)
E6) Vilken tidpunkt hänförs värdet till vid en marknadsvärdebedömning? (1 p)
Tidpunkten när värderingsuppdraget påbörjades.
Tidpunkten när värdet skall anses gälla.
Tidpunkten när värderingsuppdraget påbörjades.
Tidpunkten när fastigheten besiktigades.
Tidpunkten när värdet skall anses gälla.
E.7) Vilket av alternativen nedan är inte en fastighets särdrag jämfört med andra investeringstillgångar?
Dålig marknadsinformation (illikvid marknad).
Det går ej att producera i samma takt som efterfrågan stiger, därav är har vi inte rörligt utbud på fastigheter.
E.8) Vilken av följande värderingsmetoder nämns ofta som användbar vid marknadsvärdebedömning av småhusfastigheter?
Bruttokapitaliseringmetoden.
Nettokapitaliseringsmetoden.
Köpeskillingskoefficientmetoden.
Köpeskillingskoefficientmetoden.
E.9) Begreppet ”värdeår” avser (1 p)
Året när objektet blev värderat.
Året när objektet såldes.
Året som är representativt för byggnadens ålder med beaktande av större om‐ och tillbyggnader vid fastighetstaxering.
Inget av alternativen är korrekt.
Året som är representativt för byggnadens ålder med beaktande av större om‐ och tillbyggnader vid fastighetstaxering.
E10) Verkligt värde kan defineras som:
En populär benämning på bokfört värde.
Ett värdebegrepp som kan förväxlas med långsiktigt avkastningsvärde.
Ett värdebegrepp som bedöms vara ekvivalent med begreppet marknadsvärde.
Värdet bedömt utifrån återanskaffningskostnaden för en byggnad eller anläggning och med hänsyn till ålder och bruk.
Ett värdebegrepp som bedöms vara ekvivalent med begreppet marknadsvärde.
E11) Vilket påstående om direktavkastningsmetoden är korrekt?
Marknadsvärdet erhålls enligt direktavkastningsmetoden genom att dividera första årets driftnetto med kalkylränta.
Marknadsvärdet erhålls enligt direktavkastningsmetoden genom att dividera första årets bruttohyra med kalkylränta.
Direktavkastningsmetoden kan ses både som en ortsprismetod och en avkastningsmetod.
Direktavkastningsmetoden är den lämpligaste metoden för fastigheter som avviker från den genomsnittliga fastigheten på marknaden.
Direktavkastningsmetoden kan ses både som en ortsprismetod och en avkastningsmetod.
Bilden är tagen från föreläsning 2, under ortprismetod, vilket gör att 3:e alternativet är korrekt.
E.14) Du ska marknadsvärdera kontorsfastigheten Vintergröna 5.
Du har insett att den mest lämpliga värderingsmetoden att värdera just den fastigheten är kassaflödesmetoden, med en kalkylperiod på 3 år. Du bedömer att kalkylräntan kommer att vara 7,5 procent under hela kalkylperioden. Du bedömer även en långsiktig tillväxt av driftnettot på 1,8 procent från och med år fyra. I tabellen nedan visas bedömda driftnetton för fastigheten under de kommande åren.
- Beräkna Driftnetto år 4 → (3 436*1,018) = 3 498 000
- Gordons formel = (Driftnetto år 4) / (Direktavkastningskravet)
- Gordons formel = (Driftnetto år 4) / (Avkastningskrav - Tillväxt)
- Restvärde år 3: 3 498 000 / (0,075 - 0,018) = Cirka 61 366 Tkr
E15 a) För klara skillnaden mellan marknads värde och individuellt avkastningsvärde.
- Marknadsvärde = Priset den skulle säljas för på en öppen marknad
- Invidiuellt värde = Värdet jag (som person) tycker att den har.
E15 b) Definiera formelmässigt begreppen direktavkastning och värdeförändring på en fastighet och visa hur de förhåller sig formelmässigt till begreppet kalkylränta. (1.5 p)
Direktavkastning = (Driftnetto / Ingående fastighetsvärde)Värdeförändring = Tillväxt = (Inflation - Fastighetens Värdeminskning)Kalkylränta = (Driftnetto + Tillväxt)
E13) Vilket resultat får du enligt area metodens beräkning?
- (Justerat pris / Bo-Area) för vardera objekt
- Summa(Medelvärde Bo-area A→D) / 4 = (Snitt Pris Bo-Area) = 81 400 kr/m2
- 91*81 400 kr/m2 = 7 407 000
- Svar → 1. Cirka 7 407 Tkr
E12) Vilket resultat får du enligt K/T‐metodensberäkning?
Du har fått i uppdraget att bedöma marknadsvärdet för en villa i en närförort i Stockholm. Villan är bebyggd med 91 kvm boarea, 86 kvm biarea, den har 530 kvm tomtarea (friköpt) samt har 30 standardpoäng. Fastighetens värdeår är 1951. Värderingsobjektets taxeringsvärde åsattes 2018 till 5 533 000 kronor. Du har lyckats sammanställa representativa överlåtelser på marknaden som du planerar använda som underlag i din värdering och som visas i tabellen nedan. Du har tillämpat en prisutveckling på ca 0,6 procent per månad för att justera priserna till dagens nivåer. Samtliga taxeringsvärden från jämförelseobjekten är fastställda 2018. Värdetidpunkt är 1 mars 2020.
- Samtliga priser är redan justerade
- Justerat pris / Tax. Värde = KT-tal för A→D
- Summa(KTa + KTb + KTc + KTd) / (antal objekt → 4) = 1,29
- 1,29* 5 533 000 = 7 137 570 SEK
E.16 Beskriv kort med ord hur en ökning i efterfrågan på lokalmarknad påverkar respektive kvadrant?
4Q‐modellen, utvecklad av DiPasquale och Wheaton, beskriver hur fyra samband förklarar hur
fastighetsmarknad, lokalmarknad, byggmarknad och förslitning samverkar. Figuren nedan illustrerar hur en jämvikt kan te sig i 4Q‐modellen.
Med hjälp av figuren ovan, beskriv kort med ord hur en ökning i efterfrågan
från 100 000 till 120 000 kvadratmeter i en lokalmarknad påverkar respektive kvadrant.
- Först flyttar upp efterfrågan, vilket leder till en chockhöjning i efterfråga, vilket direkt påverkar priset.
- Vilket gör det lönsamt att bygga, men nybyggnation går fortare än förslitning
- Vilket ökar utbudet/stock → Efterfrågan möts och sedan går modellen ett par varv innan ny jämvikt uppnås.
- Som vi ser uppnås ej jämvikt under första varvet, därav behöver efterfrågan och priset gå ett par varv innan jämvikt uppnås.
C.1 Varför en åldrande fastighets förväntad driftnettotillväxt (g) inte rimligtvis kan ligga på samma nivå som Riksbankens inflationsmål om 2 procent?
En viss fastighets förväntade tillväxt i driftnetto är resultatet av förväntade ökning av marknadshyran minus fastighetens ekonomiska och tekniska avskrivning. Förklara med hjälp av ett beräkningsexempel varför en åldrande fastighets förväntad driftnettotillväxt (g) inte rimligtvis kan ligga på samma nivå som Riksbankens inflationsmål om 2 procent.
- Direktavkastning = (Driftnetto / Ingående fastighetsvärde)
- Tillväxt = (Inflation - Fastighetens Värdeminskning)
En äldre fastighet har högre värdeminskningstakt än nya fastigheter, pågrund av ökade kostnader i drift och underhåll. Dessa följer inflationen, vidare är det otroligt att samtliga hyror justeras helt för inflation. Vilket gör att vi kostnader som stiger med inflationen och intäkter som ej följer inflationen helt. Det gör att driftnetto tillväxten blir lägre än inflationen.
Bild på räkneexempel från boken 
