Då tentan är på plats, behöver man öva på “active recall” → När hjärnan hämtar information som söks från huvudet. För att öva på “active recall” är svaren gömda till vardera fråga
Exempeltenta 2020 → E-del
E1) Vad ingår i driftnetto?
E2) Vilket påstående
E3) Vad är värdetidpunkt & värderingstidpunkt?
E4) Vilken av följande värderingsmetoder är mest användbar vid marknadsvärdebedöming av bostadsrättslägenheter?
E5) Jämförelseobjekt betyder?
E6) I de flesta fall ger olika värderingsmetoder olika värden. Värderarens slutliga värdebedömning bör därför alltid vara:
E7) I vilket fall uppkommer ansvar?
Fastighetsbeståndet står för det största ekonomiska värdet i vårt samhälle. De uppdrag som utförs av olika aktörer på fastighetsmarknaden berör ofta mycket stora belopp. Det är därför av stor vikt att fastighetsvärderarnas genomförande av olika uppdrag, framtagande av beslutsunderlag samt rådgivning sker på ett korrekt sätt. Samtidigt finns det incitament från uppdragsgivares sida att vilja påverka värderingen av sina fastigheter. Nära kopplad till frågan om yrkesetik är frågan om yrkesmässigt ansvar och skadeståndsskyldighet. Ett exempel på detta är ansvar vid bristande aktsamhet, när även om brott inte föreligger kan en värderingsman bli skadeståndsansvarig. I vilket fall uppkommer ansvar?
E8) Begreppet ”värdeår” avser
E9) Vilket alternativ är korrekt?
E10) Vilket av momenten nedan genomförs först i värderingsprocessen?
E11)
Du har fått i uppdraget att bedöma marknadsvärdet för fastigheten Stockby 360:1 på Ekerö. Fastigheten är en friliggande villa bebyggd år 1970 med 142 kvm boarea, 10 kvm biarea, 825 kvm tomtarea (friköp) samt 27 standardpoäng. Värderingsobjektets taxeringsvärde åsattes 2012 till 1 835 000 kronor. Du har lyckats sammanställa representativa överlåtelser på marknaden som du planerar använda som underlag i din värdering och som visas i tabellen nedan. Värdetidpunkt är 1 augusti 2019.
E11) Vilket resultat får du enligt K/T‐metodens beräkning.
E12) Vilket resultat får du enligt areametodens beräkning.
E13) Värdetidpunkten är
E.14) Vilken av följande värderingsmetoder nämns ofta som speciellt användbar vid olika försäkringsärenden där hela eller delar av byggnaden förstörts?
E.15
a) Ortsprismetoden är en av de tre huvudmetoderna som används i fastighetsvärderingar. Vad går metoden ut på? Nämn de tre antaganden som metoden grundar sin teori på.
b) Ett faktiskt betalt pris för ett värderingsobjekt är inte nödvändigtvis detsamma som dess marknadsvärde. Förklara hur det kommer sig.
E16) Hur tolkar man resultatet för Justerad R‐kvadrat?
Hur tolkar man koefficienten för Boarea i en regressions modell?
Hur tolkar man t‐kvoten för Boarea ovan?
Hur tolkar man p-värdet?
Koefficienter: y = kx → k*(konstants värde) ⇒ k*(antal kvm) =
t-kvot : Hur värdefull/signifikant koeffcienten är för modellen
p-värde : Hur meningslös konstanten är i modellen
Tenta VT20 Mars
E1) Vad ingår i driftnetto?
E2) Vad blir den utgående hyran för året 2020?
Ett hyreskontrakt för en kontorslokal tecknades den 1 september 2017 med en bashyra på 2 100 000 kr per år. Hyran indexeras till 75 procent med hänsyn till förändringar i
E.3) Vilket alternativ är fel angående en okulär besiktning på plats av en fastighet? (1 p)
E.4) Vad är sant om residualt värde av en fastighet enligt värdeteori? (1 p)
E.5) Kalkylränta
Kalkylräntans roll är att göra betalningar som utfaller vid olika tidpunkter jämförbara med varandra. Kalkylräntan bestäms/härleds på olika sätt. Vid bedömning av marknadsvärdet bör kalkylräntan/totalt avkastningskrav motsvara (1 p)
E6) Vilken tidpunkt hänförs värdet till vid en marknadsvärdebedömning? (1 p)
E.7) Vilket av alternativen nedan är inte en fastighets särdrag jämfört med andra investeringstillgångar?
E.8) Vilken av följande värderingsmetoder nämns ofta som användbar vid marknadsvärdebedömning av småhusfastigheter?
E.9) Begreppet ”värdeår” avser (1 p)
E10) Verkligt värde kan defineras som:
E11) Vilket påstående om direktavkastningsmetoden är korrekt?
E.14) Du ska marknadsvärdera kontorsfastigheten Vintergröna 5.
Du har insett att den mest lämpliga värderingsmetoden att värdera just den fastigheten är kassaflödesmetoden, med en kalkylperiod på 3 år. Du bedömer att kalkylräntan kommer att vara 7,5 procent under hela kalkylperioden. Du bedömer även en långsiktig tillväxt av driftnettot på 1,8 procent från och med år fyra. I tabellen nedan visas bedömda driftnetton för fastigheten under de kommande åren.
År | År 1 | År 2 | År 3 |
Driftnetto (Tkr) | 2 250 | 3 375 | 3 436 |
E15 a) För klara skillnaden mellan marknads värde och individuellt avkastningsvärde.
- Marknadsvärde = Priset den skulle säljas för på en öppen marknad
- Invidiuellt värde = Värdet jag (som person) tycker att den har.
E15 b) Definiera formelmässigt begreppen direktavkastning och värdeförändring på en fastighet och visa hur de förhåller sig formelmässigt till begreppet kalkylränta. (1.5 p)
Direktavkastning = (Driftnetto / Ingående fastighetsvärde)Värdeförändring = Tillväxt = (Inflation - Fastighetens Värdeminskning)Kalkylränta = (Driftnetto + Tillväxt)
E13) Vilket resultat får du enligt area metodens beräkning?
E12) Vilket resultat får du enligt K/T‐metodensberäkning?
Du har fått i uppdraget att bedöma marknadsvärdet för en villa i en närförort i Stockholm. Villan är bebyggd med 91 kvm boarea, 86 kvm biarea, den har 530 kvm tomtarea (friköpt) samt har 30 standardpoäng. Fastighetens värdeår är 1951. Värderingsobjektets taxeringsvärde åsattes 2018 till 5 533 000 kronor. Du har lyckats sammanställa representativa överlåtelser på marknaden som du planerar använda som underlag i din värdering och som visas i tabellen nedan. Du har tillämpat en prisutveckling på ca 0,6 procent per månad för att justera priserna till dagens nivåer. Samtliga taxeringsvärden från jämförelseobjekten är fastställda 2018. Värdetidpunkt är 1 mars 2020.
E.16 Beskriv kort med ord hur en ökning i efterfrågan på lokalmarknad påverkar respektive kvadrant?
4Q‐modellen, utvecklad av DiPasquale och Wheaton, beskriver hur fyra samband förklarar hur fastighetsmarknad, lokalmarknad, byggmarknad och förslitning samverkar. Figuren nedan illustrerar hur en jämvikt kan te sig i 4Q‐modellen. Med hjälp av figuren ovan, beskriv kort med ord hur en ökning i efterfrågan från 100 000 till 120 000 kvadratmeter i en lokalmarknad påverkar respektive kvadrant.
C.1 Varför en åldrande fastighets förväntad driftnettotillväxt (g) inte rimligtvis kan ligga på samma nivå som Riksbankens inflationsmål om 2 procent?
En viss fastighets förväntade tillväxt i driftnetto är resultatet av förväntade ökning av marknadshyran minus fastighetens ekonomiska och tekniska avskrivning. Förklara med hjälp av ett beräkningsexempel varför en åldrande fastighets förväntad driftnettotillväxt (g) inte rimligtvis kan ligga på samma nivå som Riksbankens inflationsmål om 2 procent.