📑

AI1517 - Fastighetsrätt

Summary Exam 1 📝

Date: 20-10-2020

1 a) - Kan man villkora att någon ska köpa en fastighet?

En byggherre "Säljer" en fastighet som ej bildats eller är färdigbyggd genom ett avtal. Två avtalsvillkor finns i ett avtalet , avgör vilka av dessa som inte håller enl. JB.
V1 - ”Detta köp fullbordas först när en ny detaljplan antas för fastigheten.”

Relevanta Lagrum

🔨
JB 4:3 ← Ogiltiga villkor för avtal som inte är en köpehandling av fastigheten p1. "Köpets fullbordan är beroende av villkor"
🔨
JB 4:4 ← "Köps fullbordan eller bestånd får ej göras beroende av villkor under mer än två år från den dag då köpehandlingen upprättades"
🧠
4:3 är tillämpningsbar för att avtalet som parterna träffat inte är köpehandling.

1 b) - Får man förbjuda köparen från att överlåta kontraktet?

V2 -”Köparen får inte sälja fastigheten vidare förrän den har bebyggts i enlighet med till detta avtal bifogat utkast.”
Fråga b handlar inte om köpets giltighet, utan köparens rätt till överlåta köpet

Relevant lagrum

🔨
JB 4:3 p3 - Man får inte villkora detta enl. p3 → Villkoret är ogiltigt
🧠
NJA 1993 s. 467 tyder på att ett sådant villkor har verkan mot en ondtroende köpare. NJA 2017 s.289 – som gäller ett avtalsvillkor om att samfälld egendom inte får säljas på offentlig auktion – talar i motsatt riktning, att avtalsvillkoret inte är bindande för en förvärvare av andelen även om denne känt till avtalsvillkoret.

I svaret kan man nämna två rättsfall där detta prövats, men tar för givet att man inte behöver ta upp rättsfall på tentan för att bli godkänd.

2 a) - Vilka formkrav gäller för fastighetsköp? Kan man tvingas att köpa?

Part A och B har skriftligt överenskommet att A ska köpa och B ska sälja när fastigheten är färdigbyggd.
✅
En utfästelse att genomföra försäljning/köp av fast egendom är inte bindande.
🧠
Part B kan ev. få skadestånd av part A pga. skadeståndsskyldig på grund av culpa in contrahendo (se NJA 2012 s. 1095).

(Det enda sättet att köpa en fastighet är att faktiskt ingå i ett avtal om köp av fastigheten i fråga, inget annat gäller)

2 b) Vad gäller för dolda fel när det finns en friskrivningsklausul?

"skit i vad som sades i a) Part A köpte fastigheten

Part A köper fastigheten och i kontraktet står det V1. ”Byggnaden har en area om 550 kvm.” V.2 ”Köparen har inte rätt att göra gällande några påföljder av fel gentemot säljaren. Köparen har således inte rätt till hävning, prisavdrag eller skadestånd om det skulle visa sig att det finns fel i fastigheten.”
Det visar sig att byggnaden har fuktproblem
🔨
4:19 JB → Dolda fel som köparen ej har "fog att förutsätta"
🧠
Köparen borde upptäckt fuktproblemen i samband med besiktning av fastigheten. Enl. §19 har köparen en undersökningsplikt
🧠
V2. Paragrafen är dispositiv och det finns en generell påföljdsfriskrivning, vilket man får villkora. Det finns inget som tyder på att friskrivningen inte skulle vara gällande. Köparen kan således inte få skadestånd eller prisavdrag.

Nyckelord: "Rätt paragraf", köparens undersökningsplikt, påföljdsfriskrivning

2 c) Rätt till prisavdrag vid betydande avvikelser från kontraktet? (area)

Diskutera om köparen har rätt tillprisavdrag pga. byggnaden är mindre än det som står i kontraktet
🔨
JB 4:19 - Står 550 kvm i kontraktet → Utfästelse/Lovat från säljaren enligt 4:19
🧠
Byggnadens Area är av betydelse för köparen = Det är "fucking" viktigt att den stämmer
🧠
NJA 1978 s. 301 → Utfästelser / Lovord gör att köparen inte har undersökningsplikt om frågan och om man gör fel med flit så gäller inte påföljdsfriskrivning här.
✅
Köparen torde har rätt till prisavdrag för area-avvikelsen

3 a) Upphörande hyresavtal "tillsvidare avtal"

BostadsHyresgäst stör grannar vid ett flertal tillfällen & fastighetsägaren säger upp avtalet
"Avtalet gäller tillsvidare" "den 10 oktober 2018 sades avtalet upp"
🧠
"Tillsvidare" → Avtalet gäller på "Obestämd tid"
🔨
12:4 p1 JB → Det upphör enligt "Vid månadsskiftet närmast efter 3 månader från uppsägning" då det är en bostadslägenhet
✅
Oktober + 3 månader = November + December + Januari = 31 Jan 2019

3 b) Hyresgäst vägrar flytta efter uppsägning

Paret som hyr lägenheten vill inte flytta så de hänskjuter Kuben AB till hyresnämnden
Hyresgästen en skriftlig uppmaning från Kuben AB att upphöra med störningarna. Om de inte gjorde det riskerade de enligt Kuben AB att bli av med sin hyresrätt. Kuben AB underrättade även socialnämnden om störningarna.
🧠
Notera att det är viktigt att man hänskjuter till hyresnämnden i rätt tid som uppsagd hyresgäst: Hyresnämnden kommer avgöra om paret har besittningsskydd → Hyresnämnden avgör om besittningsbrytande grund föreligger
🔨
12 kap. 46 § 1 st 1p JB → Om förverkande av hyresrätten föreligger 12 kap. 46 § 1 st 2p JB → Väsentligt osidosättande av sina förpliktelser
🔨
12 kap. 25 § JB → Vad som gäller för störningar
✅
Då fastighetsägaren följt formkraven (Skriftlig varning + Socialnämnd) så kan hyresrätten anses vara förverkad → Hyresnämnden skiter i intresseavägning och förlänging sker inte.
✅
Om hyresrätten inte är förverkad → Intresseavägning sker mellan hyresgästens avtalsbrott och hyresvärdens intressen att inte förlänga.
🧠
Båda hyresgästerna (Bodil och Kalle) har orsakat störningarna = Båda ansvarar för avtasbrottet → Förverkas rätten att överta lägenheten 12:47 JB

(4 744 personer i Sverige har Bodil som förnamn, 61 465 har Björn som förnamn)

4 a) Hyresnämnden avgör om en bostadsrätt får hyras ut i andra-hand

Örjan vill hyra ut sin bostadsrätt till en skötsam Agnes i ett år, då han avser att flytta till Stockholm lite senare i livet.
🔨
7 kap. 11§ BRL → Det krävs "skäl" för att få hyra ut
🧠
1. Örjan har skäl 2. Agnes är skötsam 3. Föreningen är stor och har få andrahandshyresgäster Alla ovanstående punkter talar tillfördel för att Örjan får hyra ut i andrahand. → 1. "Måste uppfyllas" för att andrahandsuthyrning ska komma på tal.

4 b) Uppsägning för bostadsrätt som hyrs ut i andrahand

Avtalet ingicks 1 januari 2019 och hyrestiden är ett år, fram till och med den 31 december 2019
Förklara till när Örjan respektive Agnes kan säga upp avtalet för upphörande om uppsägningen sker den 5 maj 2019.
🧠
Finns en helt egen lag för denna typ av uthyrningsarrangemang → Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad
🔨
Lag (2012:978) → §3 Agnes → Hyresgäst → En månad efter uppsägning → 5 Maj + Juni = Sista Juni Örjan → Hyresvärd → 3 månader efter uppsägningen → Maj + 3 mån = Sista Augusti

4 c) Hyresgästens ansvar för skada

En lördagsmorgon lekte Agnes femåriga dotter Elin men en fotboll i vardagsrummet. Hon sparkade till den men fick snedträff och bollen träffade en (ytter)fönsterruta som gick sönder.
Förklara om Agnes i förhållande till Örjan är ansvarig för skadorna på fönstret?
🔨
12 kap. 24 § JB → Hyresgäst ansvarar för skada som uppkommer av hen eller personer som tillhör hens hushåll

(Har du svarat rätt såhär långt har du klarat tentan 💓)

5 a) Intecknings-Ansvar mellan två fastigheter vid avstyckning

Herman Hed äger fastigheterna VILDEN 1:1 och VILDEN 1:11. Han har ägt Vilden 1:1 sedan år 1974. De två fastigheterna gränsar till varandra och Vilden 1:11 har bildats genom en avstyckning från Vilden 1:1 år 2018.
Vid avstyckningen fanns det en inteckning i Vilden 1:1 som efter avstyckningen gäller i både Vilden 1:1 och Vilden 1:11. Inteckningen lyder på 500 000 kr. Pantbrevet är pantsatt till A-banken för ett lån till Herman Hed om 300 000 kr.
Du kan utgå från att Vilden 1:1 har ett taxeringsvärde på 2 000 000 kr och att Vilden 1:11 har ett taxeringsvärde på 1 000 000 kr. Hur svarar fastigheterna för inteckningen?
🔨
Herman ägar båda fastigheterna → 6 kap. 11 § 1 st. JB som hänvisar till → 6 kap. 10 § JB 👇
🧠
Fastigheterna svarar för inteckningen i förhållande till sina taxeringsvärden. Vid brist i någon av fastigheterna svarar den andra fastigheten subsidiärt. Totalt Taxeringsvärde = 3 milj. Inteckning: 300K VILDEN 1:1 = 2 milj. → 2/3 = 200K VILDEN 1:1 = 1 milj. → 1/3 = 100K

5 b) Ansöker om ny inteckning som avser 1 av 2 fastigheter

Herman Hed ansöker om en inteckning i VILDEN 1:11 om 200 000 kr. Förklara om ansökan baserat endast på detta faktum ska beviljas, vilandeförklaras eller avslås.
🔨
22:2 § 3 st → En ansökan som avser en fastighet som svarar för beviljad eller sökt inteckning måste avse samma fasta egendom som inteckningen och får inte också avse en fastighet som inte svarar för inteckningen 22:3 1p. JB → Ansökan om inteckning ska avslås om 1. föreskrifterna i 2§ inte iaktagits
✅
Då 22:2 3st är uppfyllt och 22:3 1p säger att den ska avslås så ska den...... Avslås

5c) Inteckning som slutar gälla för en avstyckad fastighet

Antag att Herman Hed, i stället för vad som anges i b), ansöker hos inskrivningsmyndigheten om att inteckningen inte ska gälla i VILDEN 1:11
Vem eller vilka behöver lämna sitt medgivande för att ansökan ska kunna bifallas?
🔨
22:11 JB → Gemensam inteckning får på ansökan av fastigheternas ägare och efter medgivande av pantbrevets innehavare avlyftas från någon eller några av fastigheterna (relaxation
🧠
Den enda som kan bli bestraffad av detta är A-banken, därav säger lagen att deras medgivande krävs för att relaxation ska kunna ske för VILDEN 1:11

(Våran lärare är lite slapp, fastighetsbeteckningar ska vara i all-caps egentligen)

Summary Exam 2 📝

Date: 16-12-2019

1 - Är ett växthus ett Fastighetstillbehör?

"Bea" uppför växthus på fastigheten, därefter säljer hon växthuset till part (1) och kort därpå även fastigheten till part (2). Vem har bäst rätt till växthuset?
🔨
2:1 JB → Växthuset anses vara allmänt fastighetstillbehör
🔨
2:7 JB → Överlåtelsen av växthuset gäller inte mot part (2) först än växthuset skilts/flyttats från fastigheten
🧠
Eftersom växthuset inte flyttats från fastigheten har part (2) bättre rätt till växthuset än part (1)

2 a) - Är en Utfästelse/lovat att köpa fastighet giltig?

Byggbolag (A) avser att bygga flerfamiljshus i samband med att en detaljplan beviljas. Byggasnabbt (B) vill betala mest för fastigheten. Det är osäkert när detaljplanen kommer antas och vinna laga kraft upprättar parterna ett avtal.
Byggbolag (A) och Byggsnabbt (B) ingår i kontrakt om att (B) ska ingå i köpekontrakt senast två veckor att detaljplanen vunnit laga kraft
Kan Byggsnabbt (B) åläggas/tvingas att ingå i köpekontraktet?
✅
En utfästelse att i framtiden sälja eller köpa fast egendom är inte bindande.

2 b) - Kan man få tillbaka pengar vid handpenningsavtal?

Byggasnabbt har överlämnat en handpenning om 7 milj. kr och att denna ska vara förverkad om inte ByggaSnabbt köper fastigheten enligt avtalet.
Har Byggbolag (A) rätt att behålla handpenningen om ByggaSnabbt inte ingår köpekontraktet?
✅
Avtalet är ett s.k. handpenningavtal. Enligt praxis har Byggbolag (A) rätt till skadestånd motsvarande det negativa kontraktsintresset om ByggaSnabbt inte köper fastigheten.
✅
Skadeståndet kan dock inte uppgå till mer än handpenningsbeloppet.

3 - Hur beräknas prisavdrag vid faktiska fel?

A har sålt en fastighet → B för 5 milj. SEK. Då det fanns ett faktiskt fel på fastigheten och båda parter är OK med att B åberopar felet.
A & B är överens om värdet av fastigheten i: FS: Felaktigt skick: 4,320 milj. SEK FFS: Felfritt skick: 5,4 milj. SEK Förklara kortfattat hur stort prisavdrag B har rätt till
🔨
4:19c JB → Beräkna andelen av köpskilling som ska erläggas efter avdrag (FS/FFS)=andel−av−ko¨pskilling−att−betala(FS/FFS) = andel-av-köpskilling-att-betala
🧠
B ska inte betala mer än 80% av köpeskillingen, vilket gör att prisavdraget uppgår till 1 milj. SEK eller 20% av köpeskillingen.

(Notera att de säljare och köparen kommit överens skiter lagen i i detta fall)

4 - Hur funkar Hyresnedsättning pga. Hinder eller men? (värme)

Hansson hyr en bostad av kuben AB sedan 2010, värme ingår i hyran. 2018 visar det sig att värmen inte funkat som den ska och 2018 underättade Hansson Kuben om felet.
Förklara kortfattat om Hansson har rätt till nedsättning av hyran pga. värme i lägenheten
🧠
Vad ovanstående säger är att Hansson betalat för något han inte fått av hyresvärden.
🔨
12:16 JB → Hinder eller men i hyresrätten
🔨
12:11 JB → Hinder eller men som ej orsakat av hyresgästen
✅
Enligt praxis har hansson rätt till nedsättning av hyran from. att han informerat Kuben AB om felet (hinder eller men).

(Visste ni att temperaturen i lägenheten är det vanligaste felet hyresgäster tvistar med sina hyresvärdar om?)

5 - Kan hyresgäst återkalla uppsägning av hyresavtal? (bestämd tid)

Företag hyr lokal av Kuben AB - Hyresavtalet gällde för perioden: 1 Jan 2015 → 31 December 2017 : Hyran: 50 000 per månad Företaget sa upp avtalet Jan 2017, för att de ville göra en villkorsändring och sänka hyran.
Kuben går inte med på att sänka hyran → Företaget åberopar marknadshyra som skäl & hänsköt ärendet till hyresnämnden. Hyresnämnde anser att hyra på 50 tkr är i enlighet med marknadshyra den 10 Oktober 2017.
Nu vill företaget förlänga hyresavtalet, hur kan de lyckas med det och vad behöver dom göra?
🧠
Hyresavtalet gäller för bestämd tid och upphör att gälla vid hyrestidens utgång om parterna inte kommer överens om en förlängning, men finns två undantag från huvudregeln. Det som är aktuellt här är medling → Företaget återkallar sin ansökan om medling
🔨
12:58 a) JB → Uppsägning blir utan verkan
🔨
12:3 JB → Resultatet blir att hyresavtalet förlängs

6 - Stamrenovering i BRF leder till skador i Bengans lägenhet

BRF Lärkan stamrenoverar, i samband med stamrenovering av badrum blir Bengtssons lägenhet skadad av en nyinstallerad vattenledning.
Vem är ansvarig för att reparera skadorna?
🔨
7:12 1st. BRL → Huvudregel är att Bengtsson ansvarar för hans lägenhet
🔨
7:12 3st. BRL → Undantag → Bostadsrättsinnehavaren är inte ansvarig för reparation av vattenledningskada
🧠
Det är alltså BRF;en som ansvarar för att bekosta och åtgärda skadan som skett i Bengans lägenhet

7 - Kan man göra en ny inteckning på enbart en fastighet?

A äger fastigheterna BROTTBY 2:12 & BROTTBY 2:17 Fastigheterna har en gemensam inteckning på 1 000 000 Kr sedan 2004 Andersson ansöker om en ny inteckning om 500 Tkr i BROTTBY 2:12
Ska inskrivnings bevilja, vilandeförklara eller avslå ansökan?
🔨
22:2 JB → Kongruenskravet, en ny inteckning måste avse båda fastigheterna
🔨
22:3 1 st. 1 p. → Säger att ansökan ska avslås

(Denna fråga är identisk med 2020-10 5b)